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A princípio, era feito o [[arrendamento]] por prazo longo (por 100 anos ou mais) ou pérpétuo de terras públicas a particulares, contra o pagamento de uma taxa anual denominada de ''vectigal'' – daí o nome do instituto – ''ius in agro vectigali'' ou ''ager vectigalis''. Na parte oriental do Império Romano, eram arrendadas aos particulares vastas áreas de terras incultas. Havia duas espécies de arrendamento:

* ''Ius emphyteuticum'', que, embora fosse por prazo longo, era temporário;

 

Separadamente e bem distinto dos ''agri vectigales'', a partir do [[século III]] d.C., os imperadores romanos passaram a conceder a particulares, mediante pagamento de um foro anual (''cânon''), terras incultas pertencentes à família imperial (não ao Estado, embora frequentemente houvesse certa confusão entre bens do Estado e da família imperial), para cultivo. A origem de tal concessão de terras é grega, copiada pelos romanos no [[Egito]] e em [[Cartago]], e chamava-se ''emphyteusis''. Esse arrendamento mediante o pagamento do ''cânon'' pelo enfiteuta ao senhor direto do imóvel aforado, tinha a finalidade de solucionar o problema do plantio e do cultivo de imensas glebas de terras (''latifundia'').