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Fundo de Investimento Imobiliário: diferenças entre revisões

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O investidor pode adquirir cotas de um FII através da subscrição e integralização de cotas no mercado primário, ou através da aquisição de cotas no mercado secundário. Nas operações realizadas no mercado primário, os recursos utilizados pelo investidor para integralização das cotas são diretamente direcionados ao patrimônio do FII. Já nas operações no mercado secundário, um investidor adquire de outro investidor uma cota já emitida pelo FII.
 
Os recursos captados pelos FIIs devem ser destinados a empreendimentos imobiliários. De acordo com aA Instrução CVM 472, que regulamenta os FIIs, dispõe que os recursos captados pelos FII podem ser aplicados na aquisição de uma série de ativos imobiliários, dentre os quais, direitodireitos realreais sobre imóveis (para fins de locação comercial, residencial ou industrial, por exemplo), as [[ações]] e [[Debênture|debêntures]] de empresas do setor imobiliário, certificado de potencial adicional de construção (CEPAC), letras hipotecárias, letras de créditos imobiliários, cotas de outros fundos de investimentos imobiliários, dentre outros ativos<ref>Artigo 45 da Instrução CVM 472 lista os tipos de ativos aos quais os fundos de investimentos imobiliários podem ter participação.</ref>.
 
== Regulamentação Aplicável ==
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Os fundos de investimento imobiliário são regulados pela Lei 8.668, de 25 de junho de 1993, pela Instrução CVM nº 472, de 31 de outubro de 2009 (“Instrução CVM 472”) e pela Instrução CVM nº 516.
 
OAlém da Lei 8.668, o regime tributário aplicável aos FIIsfundos éde investimento imobiliário está determinadoprevisto também pelana Lei 9.779, de 19 de janeiro de 1999;, Lei 11.033, de 21 de dezembro de 2004;, Lei 11.196, de 21 de novembro de 2005;, e na Lei 12.024, de 27 de agosto de 2009.
 
== Constituição de Fundos de Investimento Imobiliário ==
 
Os fundos de investimento imobiliário são constituídos por meio de uma instituição administradora, através da aprovação de seu regulamento. A constituição e o funcionamento dos FIIs também dependem do registro prévio na [[Comissão de Valores Mobiliários]], nos termos da Instrução CVM nº 472<ref>Artigo 4º da Instrução CVM 472: “Art. 4º O administrador deverá solicitar à CVM autorização para constituição e funcionamento do fundo, a qual será concedida, automaticamente, no prazo de até 10 (dez) dias úteis após a data de protocolo na CVM dos seguintes documentos e informações: II - ato de constituição e regulamento do fundo, elaborado de acordo com as disposições desta Instrução; III - dados relativos ao registro do regulamento em cartório de títulos e documentos; IV - indicação do nome do auditor independente e dos demais prestadores de serviço contratados pelo administrador do fundo; V - indicação do diretor do administrador responsável pela administração do fundo; e VI - comprovante de sua inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica – CNPJ”.</ref>.
 
O regulamento do FII é um documento que se assemelha ao contrato social ou estatuto social de uma empresa. O regulamento dispõe sobre a estrutura e as regras gerais aplicáveis ao FII, tais como o seu objeto (que definirá a natureza dos investimentos ou empreendimentos imobiliários que serão realizados), os tipos de ativos que irão compor o patrimônio do fundo, o prazo de duração, o número de cotas, as formas de distribuição de rendimentos, osa dadosgovernança dado instituição administradorafundo, etc<ref>Vide artigo 10 da Lei 8.668 e artigo 15 da Instrução CVM 472.</ref>.
 
Além da constituição do FII, a instituição administradora é responsável pelo funcionamento, manutenção e a representação do fundo perante terceiros. Cabe à instituição administradora prestar diretamente (ou contratar terceiro para prestar, conforme aplicável) os seguintes serviços (i) análise e acompanhamento de projetos imobiliários (consultor imobiliário), (ii) atividades de tesouraria, controle e processamento dos títulos e valores mobiliários, (iii) escrituração de cotas, (iv) custódias dos ativos financeiros, (v) auditoria independente; (vi) gestão dos valores mobiliários integrantes da carteira do fundo<ref>Vide Capítulo VI da Instrução CVM 472.</ref>.
 
SomenteA algumaslei instituições8.668 financeirase podem sera administradorasInstrução deCVM fundos472 derestringem investimentoo imobiliárioscargo da instituição administradora para somente algumas entidades, taisdentre comoas quais, os bancos comerciais, bancos múltiplos com carteira de investimento ou carteira de crédito imobiliário, bancos de investimento, sociedades corretoras ou sociedades distribuidoras de valores mobiliários, sociedades de crédito imobiliário, caixas econômicas e companhias hipotecárias<ref>Artigo 5º da Lei 8.668 e artigo 28 da Instrução CVM 472. </ref>.
 
== Evolução Normativa dos Fundos de Investimento Imobiliário ==
 
O fundo de investimento imobiliário foi introduzido no ordenamento jurídico pátrio pela Lei 8.668, de 25 de junho de 1993. Esta lei estabeleceu, também, a competência concorrente da Comissão de Valores Mobiliários para disciplinar, autorizar e fiscalizar a constituição, o funcionamento e a administração dos FIIs. Nesse sentido, em 1994 foram editadas as Instruções CVM nº 205 e nº 206, que regulamentaram (a) a constituição e o funcionamento dos FIIs; e (b) as normas contábeis aplicáveis às demonstrações financeiras dos fundos de investimento Imobiliário, respectivamente.
 
A evolução normativa referente aos FIIs foi notavelmente caracterizada pela sua regulamentação tributária e os incentivos fiscais concedidos pelo legislador federal a essa modalidade de investimento. A lei 9.779, de 19 de janeiro de 1999, que alterou a redação da lei 8.668, regulamentou a incidência do imposto de renda sobre os rendimentos e ganhos de capital auferidos pelos FIIs. A Lei 11.033, de 21 de dezembro de 2004, alterou as alíquotas de imposto de renda aplicáveis aos fundos de investimentos imobiliários e isentou o imposto de renda incidente sobre a remuneração decorrente de letras hipotecárias, certificados de recebíveis imobiliários e letras de crédito imobiliário.▼
Nesse sentido, em 1994 foram editadas as Instruções CVM nº 205 e nº 206, que regulamentaram (a) a constituição e o funcionamento dos FIIs; e (b) as normas contábeis aplicáveis às demonstrações financeiras dos fundos de investimento Imobiliário, respectivamente.
 
Posteriormente, em 21 de novembro de 2005 foi editada a Lei 11.196, que dispôs sobre a isenção de imposto de renda para os rendimentos distribuídos pelos fundos de investimento imobiliário cujas quotas sejam admitidas à negociação em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado. Nesta mesma linha, a Lei 12.024, de 27 de agosto de 2009, consolidou o pacote de benefícios fiscais aos Fundos de Investimento Imobiliário, ao alterar a redação do artigo 16-A da Lei 8.668 e prever que não estarão sujeitas à incidência do imposto de renda as aplicações efetuadas pelos fundos de investimentos imobiliários em letras hipotecárias, certificados de recebíveis imobiliários e letras de crédito imobiliário e os rendimentos distribuídos pelos Fundos de Investimento Imobiliários cujas quotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado.▼
A evolução normativa referente aos FIIs foi notavelmente caracterizada pela sua regulamentação tributária e os incentivos fiscais concedidos pelo legislador federal a essa modalidade de investimento.
 
A lei 9.779, de 19 de janeiro de 1999, que alterou a redação da lei 8.668, regulamentou a incidência do imposto de renda sobre os rendimentos e ganhos de capital auferidos pelos FIIs.
 
▲A Lei 11.033, de 21 de dezembro de 2004, alterou as alíquotas de imposto de renda aplicáveis aos fundos de investimentos imobiliários e isentou o imposto de renda incidente sobre a remuneração decorrente de letras hipotecárias, certificados de recebíveis imobiliários e letras de crédito imobiliário.
 
Posteriormente, em 21 de novembro de 2005 foi editada a Lei 11.196, que dispôs sobre a isenção de imposto de renda para os rendimentos distribuídos pelos fundos de investimento imobiliário cujas quotas sejam admitidas à negociação em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado.
 
▲Nesta mesma linha, a Lei 12.024, de 27 de agosto de 2009, consolidou o pacote de benefícios fiscais aos Fundos de Investimento Imobiliário, ao alterar a redação do artigo 16-A da Lei 8.668 e prever que não estarão sujeitas à incidência do imposto de renda as aplicações efetuadas pelos fundos de investimentos imobiliários em letras hipotecárias, certificados de recebíveis imobiliários e letras de crédito imobiliário e os rendimentos distribuídos pelos Fundos de Investimento Imobiliários cujas quotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado.
 
Atualmente, a isenção de imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos para pessoa física está condicionado ao preenchimento dos seguintes requisitos: (i) o FII deve ter no mínimo 50 cotistas; (ii) o percentual máximo de participação de cada cotista não supera 10% do patrimônio líquido do fundo; (iii) o FII deve estar listado na bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.
 
Paralelamente, foi editada a Instrução da ICVMCVM 472 em 2008, que revogou a antiga Instrução CVM nº 205, e alterou a regulamentação dos fundos de investimento imobiliário no Brasil. Em 29 de dezembro de 2011 também foi editada a Instrução CVM 516, que alterou as regras relativas à elaboração e divulgação das demonstrações financeiras pelos fundos de investimento imobiliário.
== O Fundo de Investimento Imobiliário no Brasil ==
Após a regulamentação do fundo de investimento imobiliário no Brasil, através da edição da Lei 8.668 e da Instrução CVM 472, essa modalidade de investimento têmtem se mostrado como um importante instrumento para o estímulo e desenvolvimento de empreendimentos imobiliários no território nacional.
Uma de suas principaisdas vantagens dessados modalidadefundos de investimento imobiliário é a redução do custo de financiamento de projetos imobiliários. Como aA estrutura de captação de recursos dos fundos de investimento imobiliário ocorre por meioatravés do mercado de capitais, o que garante acesso direto a recursos dos investidores. Essa modalidade de investimento reduz, portanto, o custo para financiamento de projetos é reduzido, tendo em vista a desintermediação financeira<ref>O processo de desintermediação financeira consiste na substituição da atividade intermediadora tradicional das instituições financeiras pelo financiamento direto dos tomadores no mercado de capitais. http://www.infomoney.com.br/onde-investir/noticia/654384/que-voc-ecirc-sabe-sobre-desregulamenta-ccedil-atilde-desintermedia-ccedil. Consultado em 31.05.2016. </ref>.
 
A aquisição de cotas de FII consiste também numa opção de investimento no setor imobiliário por meio de um ticket menor de investimento, comparado a outras modalidades de investimento no setor imobiliário<ref>http://www.fator.com.br/banco/fundos/fundos_estruturados/FII/. Consultado em 31.05.2016.</ref>. Outra vantagem com relação a essa modalidade de investimento é a existência de um mercado secundário para negociação das cotas, que pode garantir um pouco mais de liquidez ao investimento, ao contrário de um investimento direto na aquisição de um imóvel ou outro empreendimento imobiliário.<ref>“Nesse mercado [secundário], ocorre apenas a transferência de propriedade e de recursos entre investidores. Portanto, o mercado secundário oferece liquidez aos títulos emitidos no mercado primário”. Vide: http://www.investidor.gov.br/menu/Menu_Investidor/funcionamento_mercado/mercado_primario.html. Consultado em 31.05.2016.</ref>▼
 
▲A aquisição de cotas de FII consiste também numa opção de investimento no setor imobiliário por meio de um ''ticket'' menor de investimento, comparado a outras modalidades de investimento no setor imobiliário<ref>http://www.fator.com.br/banco/fundos/fundos_estruturados/FII/. Consultado em 31.05.2016.</ref>. Outra vantagem com relação a essa modalidade de investimento é a existência de um mercado secundário para negociação das cotas, que pode garantir um pouco mais de liquidez ao investimento, ao contrário de um investimento direto na aquisição de um imóvel ou outro empreendimento imobiliário.<ref>“Nesse mercado [secundário], ocorre apenas a transferência de propriedade e de recursos entre investidores. Portanto, o mercado secundário oferece liquidez aos títulos emitidos no mercado primário”. Vide: http://www.investidor.gov.br/menu/Menu_Investidor/funcionamento_mercado/mercado_primario.html. Consultado em 31.05.2016.</ref>
A isenção de imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos para cotistas pessoas físicas e a regra de distribuição de rendimentos pelo menos semestrais são também outras vantagens relacionadas ao investimento de em fundos de investimento imobiliário, que estimulam o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários por meio de FII. ▼
 
▲A isenção de imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos para cotistas pessoas físicas e a regra de distribuição de rendimentos (pelo menos) semestrais são também outras vantagensnovidades relacionadasintroduzidas ao investimento de empelos fundos de investimento imobiliário, que estimulam oa desenvolvimentocaptação de empreendimentosrecursos imobiliáriospara poro meiodesenvolvimento de FIIempreendimentos imobiliários.
No Brasil, os fundos de investimento imobiliário na prática têm se mostrado como uma alternativa de financiamento de projetos imobiliários. Exemplo disso ocorre, por exemplo, no projeto para revitalização urbana da região portuária do Rio de Janeiro, o projeto [[Porto Maravilha]]. Por meio do Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha, criado pelo FGTS e administrado pela Caixa Econômica Federal, foi possível financiar o projeto de revitalização, através da arrematação de um estoque de certificados de potencial adicional de construção (CEPAC) por R$ 3,5 bilhões<ref>http://www.portomaravilha.com.br/artigosdetalhes/cod/10. Consultado em 31.05.2016.</ref>. ▼
 
▲No Brasil, os fundos de investimento imobiliário na prática têm se mostrado como uma alternativa de financiamento de projetos imobiliários. Exemplo disso ocorre, por exemplo, no projeto para revitalização urbana da região portuária do Rio de Janeiro, o projeto [[Porto Maravilha]]. Por meio do Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha, criado pelo [[Fundo de Garantia do Tempo de Serviço|FGTS]] e administrado pela [[Caixa Econômica Federal]], foi possível financiar o projeto de revitalização, através da arrematação de um estoque de certificados de potencial adicional de construção (CEPAC) por R$ 3,5 bilhões<ref>http://www.portomaravilha.com.br/artigosdetalhes/cod/10. Consultado em 31.05.2016.</ref>.
A proposta financiamento de empreendimentos imobiliários por meio fundo de investimento imobiliário tem despertado o interesse da Companhia Imobiliária de Brasília – TERRACAP. A proposta de investimento em fundo de investimento imobiliário tem sido analisada como uma alternativa à empresa pública para dinamizar as atividades imobiliárias de interesse do Distrito Federal, além da geração de empregos e renda<ref>http://www.terracap.df.gov.br/regularizacao-fundiaria-novo-7/regularizacao-fundiaria-novo-52/9-noticias/137-terracap-apresenta-novo-modelo-de-negocio. Consultado em 31.05.2016.</ref>.
 
A participaçãoproposta financiamento de fundosempreendimentos imobiliários por meio fundo de investimento imobiliário tem setambém destacadodespertado tambémo nointeresse varejode outras empresas, atravéstais docomo a Companhia Imobiliária de Brasília – TERRACAP. A proposta de investimento em shoppingsfundo (Shoppingde Pátuoinvestimento Higienópolis,imobiliário Shoppingtem Largosido 12,analisada porcomo exemplo),uma escritóriosalternativa (CSHGà Realempresa Estatepública depara Investimentodinamizar Imobiliário)as eatividades atéimobiliárias mesmode hospitais (Fundosinteresse do HospitalDistrito daFederal, Criançaalém eda Hospitalgeração Nossade Senhoraempregos dee Lourdes)renda<ref>http://www.infomoneyterracap.comdf.gov.br/imoveisregularizacao-fundiaria-novo-7/fundosregularizacao-imobiliariosfundiaria-novo-52/noticia/26177699-noticias/saiba137-ondeterracap-investemapresenta-todosnovo-fundosmodelo-imobiliarios-negociadosde-bovespanegocio. Consultado em 31.05.2016.</ref>.
 
A participação de fundos de investimento imobiliário tem se destacado também no setor do varejo, como por exemplo os shoppings Pátio Higienópolis e Shopping Largo 12, que são gerenciados por fundos de investimento imobiliário. Há também participação de FII em outros setores, como na locação de escritórios (Fundo CSHG Real Estate de Investimento Imobiliário) e hospitais (Fundos do Hospital da Criança e Hospital Nossa Senhora de Lourdes)<ref>http://www.infomoney.com.br/imoveis/fundos-imobiliarios/noticia/2617769/saiba-onde-investem-todos-fundos-imobiliarios-negociados-bovespa. Consultado em 31.05.2016.</ref>.
No Brasil, o crescimento de fundos de investimentos imobiliário se intensificou consideravelmente a partir de 2009, diante de um cenário econômico favorável ao setor imobiliário, caracterizado pela crescente demanda por crédito imobiliário e o desenvolvimento do mercado de capitais brasileiro.
 
No Brasil, o crescimento de fundos de investimentos imobiliário se intensificou consideravelmente a partir de 2009, diante de um cenário econômico favorável ao setor imobiliário, caracterizado pela crescente demanda por crédito imobiliário e o desenvolvimento do mercado de capitais brasileiro. Em 2009, o patrimônio líquido de todos os 89 fundos registrados somava um pouco mais de 5.149 milhões. Em dezembro de 2015, a quantidade de FIIs quase triplicou, totalizando 261 fundos de investimentos imobiliários, com patrimônio líquido total girando em torno de 61.703 milhões.
 
Apesar do crescimento de fundos de investimento imobiliário no mercado primário e secundário ao longo desses últimos anos, a partir de 2013 o segmento entrou numa fase de declínio, diante da recessão econômica no Brasil, juntamente com o aumento da inflação e consequente alta da curva de juros da economia<ref>Securitização e Financiamento Imobiliário 2015, Anuário UQBAR, página 69.</ref>.
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