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Zoneamento Urbano

Instrumento utilizado nos planos diretores, através do qual a cidade é dividida em áreas sobre as quais incidem diretrizes diferenciadas para o uso e a ocupação do solo, especialmente os índices urbanísticos. O zoneamento urbano atua, principalmente, por meio do controle de dois elementos principais: o uso e o porte (ou tamanho) dos lotes e das edificações. Através disso, supõe-se que o resultado final alcançado através das ações individuais esteja de acordo com os objetivos do município, que incluem proporcionalidade entre a ocupação e a infra-estrutura, a necessidade de proteção de áreas frágeis e/ou de interesse cultural, a harmonia do ponto de vista volumétrico, etc.

Objetivo

Os loteamentos implantados de forma irregular e o uso dos índices de ocupação incompatíveis com a capacidade de suporte do meio são as principais causas da degradação progressiva de áreas mananciais, devido ao constante avanço da urbanização sobre o meio natural.

A Lei Nº 10.257 de 10 de julho de 2001 estabelece as diretrizes gerais da política urbana através da regulamentação dos arts. 182 e 183 da Constituição Federal. De acordo com as diretrizes gerais estabelecidas pela citada Lei, a política urbana tem como principais objetivos ordenar o pleno desenvolvimento da propriedade urbana e das funções sociais da cidade.

A lei do zoneamento busca dividir o território em zonas onde é possível determinar quais áreas são autorizados determinados tipos usos do solo e impede-se a execução de demais atividades de modo absoluto ou relativo. Para isso é necessário planejamento e conhecimento do local, pois um planejamento mal formulado criará um zoneamento impróprio, podendo ainda reproduzir problemas já existentes na zona urbana ou até mesmo agravá-los.  

Principais tipos de zoneamento urbano

O zoneamento é definido em duas escalas, sendo a primeira a escala de macrozoneamento, que delimita as zonas urbanas, as zonas de expansão urbana, rural e zonas de proteção ambiental (chamadas de macrozonas especiais). A segunda escala é o próprio zoneamento, que visa estabelecer normas de uso e ocupação do solo em cada macrozona da zona urbana, uma vez que o poder local nem sempre possui competência regulatória na zona rural.

Não existe apenas um tipo de zoneamento, e sim vários, de acordo com a sua índole e de acordo com a sua finalidade. Sendo que são três os tipos mais usados: que são o zoneamento de uso do solo e o zoneamento de densidade.

• Zoneamento de uso do solo - em que a cidade é dividida em zonas conforme o tipo de uso, mais adequados para as diferentes partes do tecido urbano.
• Zoneamento de densidade – que procura ordenar o crescimento e adensamento demográfico e construtivo da cidade, para evitar tanto o extremo da saturação de infra-estrutura quanto o extremo que é a existência de partes inteiras do município, potencialmente propícias à expansão urbana, com ocupação muito rarefeita.
• Zoneamento de prioridades – mais usado como complemento dos outros dois tipos de zoneamento, e que  prioriza a ideia da “cidade compacta”, com o máximo de diversidades de usos por bairro (com exceção feita à misturas de usos que realmente atritem muito entre si), com uma meta compatível com os ideais de justiça social.
  

Como surgiu o zoneamento moderno

O zoneamento foi inspirado na famosa Carta de Atenas produzida pelos urbanistas progressistas europeus e ganhou dimensões mais expressivas quando suportado pelas teorias sociais e econômicas gestadas nos Estados Unidos. De fato, o zoneamento proposto neste documento fundamenta a maior parte dos planos urbanos realizados no Brasil.  A Carta de Atenas, além da preservação de monumentos históricos, também definiu as quatro funções básicas do homem, como: habitar, trabalhar, circular e cultivar o corpo e o espírito. Essas quatro funções principais propostas  pela Carta de Atenas, definem a forma de zoneamento urbano. A estrutura urbana rigidamente organizada, como por exemplo a de Brasília, espelharia a ordem ideal para o habitat humano.